Aussi bien l’accession à la propriété que l’investissement immobilier ne laissant plus de place au hasard, la volonté du dirigeant de la société NEXTEND Immo est avant tout de conseiller au mieux le client en étant un réel partenaire de confiance
Si vous recherchez un bien autour du 16 ème arrondissement de MARSEILLE, notre Agence NEXTENDImmoEstaque - Mourepiane couvre le secteur suivant :
MARSEILLE 14,15 et 16 ème, Notre Dame Limite, Les Cadeneaux, La Gavotte et Les Pennes Mirabeau
Si vous recherchez un bien sur la Côte-Bleue, notre Agence NEXTENDImmo du Rove couvre le secteur suivant :
Le Rove avec ses calanques de LA VESSE et de NIOLON,
Ensues La Redonne avec ses calanques de Méjean ou de la Madrague de Gignac,
Carry Le Rouet avec sa plages des Tamaris.
et Gignac La Nerthe qui forme un trait d'union entre nos deux Agences...
Quels sont les biens que nous pouvons vous proposer ?
Sur MARSEILLE Nord:
Vous recherchez à acheter ou Vendre un appartement T1, T2, T3, T4, T5 ou plus, Une Maison de Ville ou une Villa avec Terrain sur l'Estaque, Mourepiane, MARSEILLE 13016 (Saint André, Saint Henri), MARSEILLE 13015 ( Saint Louis, La Viste, Saint Antoine, Notre Dame Limite) ou à l'extérieur vers Les Cadeneaux, Septèmes Les Vallons, la Gavotte ou Les Pennes Mirabeau...
Vous recherchez à acheter ou Vendre un appartement T1, T2, T3, T4, T5 ou plus, Une Maison de Ville ou une Villa avec Terrain sur Le Rove avec ses calanques de Niolon et de La Vesse, sur Ensues La Redonne avec ses calanques de Méjean et de la Madrague de Gignac, Plus près des Pennes Mirabeau avec Laure et Gignac La Nerthe.
l’investissement immobilier ne laissant plus de place au hasard, la volonté du dirigeant de la société NEXTEND Immo est avant tout de conseiller au mieux le client en étant un réel partenaire de confiance
Si vous recherchez un bien autour du 16 ème arrondissement de MARSEILLE, notre Agence NEXTENDImmoEstaque - Mourepiane couvre le secteur suivant :
MARSEILLE 14,15 et 16 ème, Notre Dame Limite, Les Cadeneaux, La Gavotte et Les Pennes Mirabeau
Si vous recherchez un bien sur la Côte-Bleue, notre Agence NEXTENDImmo du Rove couvre le secteur suivant :
Le Rove avec ses calanques de LA VESSE et de NIOLON,
Ensues La Redonne avec ses calanques de Méjean ou de la Madrague de Gignac,
Carry Le Rouet avec sa plage des Tamaris.
et Gignac La Nerthe qui forme un trait d'union entre nos deux Agences...
Quels sont les biens que nous pouvons vous proposer ?
Sur MARSEILLE Nord:
Vous recherchez à mettre en location ou louer un appartement T1, T2, T3, T4, T5 ou plus, Une Maison de Ville ou une Villa avec Terrain sur l'Estaque, Mourepiane, MARSEILLE 13016 (Saint André, Saint Henri), MARSEILLE 13015 ( Saint Louis, La Viste, Saint Antoine, Notre Dame Limite) ou à l'extérieur vers Les Cadeneaux, Septèmes Les Vallons, la Gavotte ou Les Pennes Mirabeau...
Vous recherchez à mettre en location ou louer un appartement T1, T2, T3, T4, T5 ou plus, Une Maison de Ville ou une Villa avec Terrain sur Le Rove avec ses calanques de Niolon et de La Vesse, sur Ensues La Redonne avec ses calanques de Méjean et de la Madrague de Gignac, Plus près des Pennes Mirabeau avec Laure et Gignac La Nerthe.
La sélection de locataires pour un logement à usage d’habitation C’est vrai, il y a bien plus de demandeurs que de biens à louer.
Il suffit d’en parler autour de soi ou de passer une annonce gratuite pour avoir des dizaines de personnes prêtes à louer le bien convoité. Aujourd’hui tout le monde connait un proche ou une relation qui recherche un logement. Recommander étant un gage de bonne action supposée mais dont on ne mesure pas toujours les conséquences pour le bailleur.
C’est à la portée de tout un chacun de signer un bail, faire un état des lieux car il n’est pas (encore) obligatoire de passer par un professionnel si on respecte certaines règles…
Alors, pourquoi passer par une agence immobilière et payer des honoraires ?!?
Nul n’est censé ignorer la loi,et en France, la législation sur le droit du logement est complexe.
Essayons de faire simple :
-Qui dit revenus fonciers, dit déclaration donc fiscalité.
Quel régime fiscal utiliser afin d’optimiser légalementsa rentabilité ? les questions à se poser avant toute mise en location sont fonction des objectifs fixés à court, moyen et long termes. C’est la déterminante des engagements pris avec l’état. N’oublions pas que nous sommes dans un état déclaratif pouvant –être soumis à un contrôle fiscal.
-Quel bail utiliser ?
La loi du 6 juillet 89 régit actuellement les baux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale.
Sont concernés exclusivement par cette règlementation les locataires personnes physiques. En revanche, sont exclus les locataires personnes morales, même si la location bénéficie aux salariés de l'entreprise preneuse.
Sont exclus également : - Les locations de résidences secondaires ; - Les locations ne portant pas sur un local d'habitation (immeubles professionnels, commerciaux ou ruraux) ; - Les locations saisonnières ; - Les locations meublées ; - Les logements de fonction ; - Les logements-foyers.
-Pourquoi bien remplir un bail ?
Il faut admettre que près de 70% des baux ne sont pas conformes aux différentes lois en vigueur.
Certains baux utilisés ne sont pas les bons. Pour les autres, ils peuvent-être incomplets, mal remplis, entachés d’erreurs,…
Un bail acheté dans le commerce peut comporter seulement 4 pages essentielles là où Les nôtres en comportent plus d’une dizaine, pourquoi ?
Le bail a une vraie raison d’exister : EN CAS DE LITIGE
Il sert alors au juge à interpréter ces engagements écrits face aux textes de loi en vigueur. Bien souvent, ce qui n’est pas précisé vient en DEFAVEUR DU PROPRIETAIRE. Aussi, Il est à souligner l’importance de la loi du 6 Juillet 89 qui est D’ORDRE PUBLIC, c'est-à-dire qui sursoit tout engagement contractuel contraire. C'est-à-dire que tout engagement écrit pris avec un locataire consentant est REPUTE NON ECRIT s’il est contraire au texte de loi.
-Côté Diagnostics obligatoires ?
Le CREP, le DPE, ERNT,… des engagements obligatoires pour le bailleur avec comme sanction maximum la demande au juge une diminution de prix, voire la résolution du bail en cas de défaut de l’Etat des Risques Naturels et Technologiques…
-Et l’Etat des lieux ?
Il doit-être contradictoire, comporter un état des lieux d’entrée comparé à celui de sortie. Il est rempli signé et remis à chaque partie lors de la remise des clés
-La déduction forfaitaire de 14 % a été supprimée.
En contrepartie, certains frais qui étaient jusqu'à présent couverts par cette déduction deviennent déductibles pour leur montant réel : par exemple, les honoraires de location, les primes d'assurance, la Garantie des loyers impayés et certains frais de gestion.
-Responsabilité Civile Professionnelle
Une sécurité supplémentaire apportée par l’agence immobilière, partenaire de confiance.
CONCLUSION :
Pour 10% TTC des sommes perçues ENTIEREMENT DEDUCTIBLE, nous saurons vous apporter le professionnalisme adapté à ces situations à ne pas prendre à la légère :
-Analyse du bien proposé (mesurage, décence, non conformités éventuelles,…),
-mise en publicité et sélection rigoureuse des locataires, montage de dossier complet, rédaction de bail avec adjonction des diagnostics obligatoires, état des lieux détaillé en 10 pages avec photos,
-assurance loyers impayés avec détériorations immobilières et assistance défense recours si nécessaire.
-RCP
Alors, pensez-vous qu’il est judicieux de prendre tous les risques pour perdre de l’argent à vouloir gérer par vous-même ?!?
C’est ce qui vous attend :
-si vous oubliez de réviser le loyer ou si le bail consenti n’est pas règlementaire
-en cas de litige ( mauvaise répartition des charges par ex.)
C’est ce qui arrive à ceux :
-qui poussent la porte du cabinet lorsqu'il est trop tard
- qui vendent pour tirer un trait sans trop s'en venter
La garantie dite des loyers impayés, couvre tous les aléas financiers afférents aux Risques locatifs:
Les loyers impayés,
Les détériorations immobilières,
Les litiges avec le locataire (la défense recours),
La vacance locative (en option),
Les charges du copropriétaire bailleur (en option).
DES GARANTIES COMPLÈTES
Les garanties du contrat sont réservées aux locaux à usage d’habitation principale ou
secondaire, professionnels et mixtes.
La garantie des loyers, charges et taxes impayés couvre :
Les pertes pécuniaires (y compris frais de recouvrement contentieux, honoraires d’avocat
ou d’huissier, frais consécutifs à l’expulsion) subies du fait du non-paiement des
loyers, charges et taxes dus par le locataire,
Le non-respect ou le non-paiement du préavis en cas de départ furtif.
La garantie est illimitée dans le temps et limitée dans son montant à la somme de 80 000 € / par sinistre et par locataire. Cette garantie est sans franchise.
La garantie des détériorations immobilières couvre :
Les frais de remise en état (vétusté déduite) des locaux assurés par comparaison de
l’ état des lieux d’entrée et de sortie. Le plafond de cette garantie s’élève à 7 700 € HT /
sinistre et par bien loué,
Les frais d’état des lieux de sortie établis par huissier à concurrence de la somme due
par le locataire,
La perte pécuniaire consécutive au temps nécessaire, à dire d’expert, à la remise en état
des locaux, à concurrence d’une somme maximale égale à 2 mois de quittancement.
La garantie défense recours couvre :
Toutes les diligences, actions et recours que l’Administrateur de Biens, représentant le
bailleur, est en droit d’exercer contre le locataire, sur la base du contrat de bail,
La défense pour l’Administrateur de Biens ou son mandant devant toutes juridictions
civiles ou pénales pour toute contestation du locataire ayant son origine dans l’exécution
du contrat de location.
Le plafond de cette garantie s’élève à 5 000 € / TTC par litige et par année d’assurance,
pour tout litige dont l’enjeu est supérieur à 400 . TTC.
Nos honoraires sont maîtrisés.Tout en vous garantissant le meilleur professionnalisme associé à des outils informatiques performants.
Détail des Taches Administratives Mensuelles:
Appel des loyers, Envoi des quittances, Rédaction des documents de la Caisse d’Allocation Familiale, Augmentation des loyers, 1er et 2ème lettre de relance, Paiement des charges de copropriété, Paiement des travaux à effectuer, Virement des soldes,
Gestion de la Location :
Demande de devis et suivi des travaux d’entretien, Demande d’intervention de l’assurance propriétaire non occupant, Gestion des relations avec le syndic : gestion des sinistres, contact avec les assurances, envoi de pouvoir aux assemblées générales, … Reddition mensuelle des comptes, Communication des informations nécessaires en vue de la relocation état des lieux d’entrée (notre département transaction immobilière sera heureux de vous présenter ses services si vous le désirez), Demande d’intervention et suivi auprès des huissiers et avocats,
Garantie Loyers Impayés (option) : Pack NEXTEND Gestion avec GLI pour seulement 10% TTC nous vous garantissons:
Remboursement des loyers dus (ou des indemnités de location), Remboursement des dégradations ou disparitions imputables au locataire Remboursement des dommages matériels consécutifs à la demande d'expulsion Remboursement des frais de procédure pour le recouvrement des impayés, Remboursement des loyers jusqu'à récupération des lieux, en cas de décès ou de départ prématuré du locataire sans respecter les délais...
La GRL est un système d’assurance, cofinancé par l’Etat et les compagnies d’assurance (décret 2007-92 du 27/01/2007) destinée aux propriétaires bailleurs privés ou professionnels.
Son objet : couvrir les risques de loyers impayés pour des candidats locataires qui ne répondent pas aux critères actuels de solvabilité des compagnies d’assurance.
Que couvre le contrat GRL :
• Les loyers et les charges locatives TTC pendant la durée du bail ; ou les indemnités d’occupation acquises jusqu’au départ du locataire GARANTIE SANS LIMITE DE DUREE - Plafond de la garantie : 2.300 € mensuels
• Les honoraires d’avocat et d’huissier et les frais annexes de procédures judiciaires
• Les détériorations immobilières
Plafond de la garantie : 7 700 € TTC par sinistre et par logement. Avec la franchise suivante :
• Un mois de loyer hors charges et taxes locatives si le bail est conclu à compter du 10 février 2008 inclus
• Deux mois de loyers, charges et taxes locatives comprises si le bail est conclu avant le 10 février 2008.
Qui est éligible à la GRL ?
Les candidats locataires dans l’une des situations suivantes :
• CDI ayant taux d’effort entre 33% et 50%
• CDD ou autre contrat de travail avec taux d’effort maximum de 50%
• Les candidats n’ayant pas de caution, bancaire ou personne physique
• Les demandeurs d’emploi
• Les retraités depuis plus de 5 ans
Pour les locataires déjà en place, PASS GRL non exigé si :
• locataire à jour du paiement des loyers
• aucun incident de paiement de plus de 2 termes consécutifs (tout ou partie) au cours des 6 derniers mois
• bail souscrit depuis au moins 6 moins
Sont exclus de la GRL :
• les baux commerciaux, ruraux, professionnels ;
• les locations saisonnières et touristiques ;
• les logements de fonction et les locations accordées à des personnes morales pour y loger des personnes physiques dans le cadre de leur activité sociale (résidences sociales, foyers de travailleurs ...)
Respect des honoraires affichés
La Direction Départementale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes a constaté que les honoraires pratiqués par certaines agences immobilières ne correspondaient pas aux honoraires affichés.
Les mandats de vente indiquaient majoritairement des honoraires inférieurs à ceux affichés en vitrine. En conséquence, les tarifs appliqués étaient variables, sans justification particulière.
La DDCCRF a considéré qu’en application des articles L.111-1 et suivants du code de la consommation portant sur l’obligation d’affichage, les honoraires affichés doivent correspondre à ceux effectivement pratiqués.
Le fait que les tarifs affichés constituaient un prix maximum et qu'en conséquence le prix payé par la clientèle était égal ou inférieur à celui affiché n’a pas été retenu.
En outre, les concurrents pourraient faire valoir cet élément pour invoquer à l’encontre du professionnel concerné une publicité mensongère et une pratique de prix irrégulière de nature à fausser le marché, ou à générer un détournement de clientèle.
En conséquence, lorsque les honoraires régulièrement pratiqués par le mandataire ne correspondent plus à ceux affichés, il conviendrait de procéder à la modification dudit affichage pour l’adapter à la pratique.
Précisons que la négociation à la hausse ou à la baisse est toujours possible dès lors qu’elle peut être justifiée par des services ou particularités (remise commerciale, fidélisation clientèle, commercialisation plusieurs biens…).
Vous comprendrez notre volonté de partenariat et de respect de nos confrêres dans la transparence des Honoraires de la société NEXTEND Immo.
NEXTEND Agence côte Bleue : 4 ZA Les pielettes 13740 Le rove / Tél. : 04 88 15 19 00
/ Fax : 04 91 09 30 16 NEXTEND Siège social & Agence de Marseille Nord - L'Estaque - Mourepiane - 572 Chemin du Littoral - 13016 Marseille / Tél. : 04 91 09 30 15
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Appel des loyers,
les assurances, envoi de pouvoir aux assemblées générales, …
